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Mietnomaden Teil2, wie können Vermieter sich wehren?

Egal wie sehr Vermieter sich im Vorhinein über ihre neuen Mieter informieren: Die Gefahr auf einen Mietnomaden reinzufallen und einen Mietausfall zu riskieren besteht trotzdem.

Der positive erste Eindruck und die auf den ersten Blick tadellose Selbstauskunft lassen keinen Zweifel daran aufkommen, dass die Monatsmiete pünktlich bezahlt wird.
Erst nachdem monatelang keine oder nur eine anteilige Miete überwiesen wurde, ist es traurige Gewissheit, dass man sich einen Mietnomaden in die Wohnung beziehungsweise ins Haus geholt hat. Und damit fängt der Stress erst richtig an:

Neben dem fehlenden Geld, ist die Auseinandersetzung mit diesen zahlungsunwilligen Mietern eine nervliche Zerreißprobe. Anrufe werden frech ignoriert und bei persönlichen Besuchen klingelt man sich erfolglos die Finger wund. Selten lassen sich diese Probleme ohne eine gerichtliche Instanz klären. Neben einem langen Atem sollte auch ein entsprechendes finanzielles Budget gegeben sein. Allein die Wartezeiten an den entsprechenden Amts- und Landesgerichten dauert im Falle der Räumungsklage durchschnittlich knapp 9 Monate.

Doch welche Maßnahmen stehen Vermietern überhaupt zur Verfügung, sich gegen einen Mietnomaden zur Wehr zu setzen und diesen so schnell wie möglich wieder los zu werden?

Wie verfahre ich mit einer Kündigung des Mietverhältnisses richtig?  

Hat der Mieter bereits unpünktlich seine Miete bezahlt, kann sein Vermieter ihn abmahnen. Bleibt dies ohne Wirkung, darf der Vermieter ihm eine ordentliche Kündigung aussprechen.

Eine fristlose Kündigung ist nur dann rechtens, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten im Rückstand ist. Da gerissene Mieter sich der Sachlage bewusst sind, gleichen sie das Minus während eines Gerichtsprozesses oder während der Räumungsklage aus. Damit ist die Kündigung hinfällig. Das können Vermieter verhindern, indem sie neben einer fristlosen noch eine ordentliche Kündigung aussprechen. In diesem Fall muss der Mieter trotz Zahlung der Rückstände die Wohnung räumen.

Was erreiche ich mit einer Räumungsklage?

Wem der Geduldsfaden reißt und sich selbst Zutritt zur Immobilie verschafft oder sie gar eigenhändig räumen will, sollte sich dies zweimal überlegen. Der Vermieter würde somit „verbotene Eigenmacht“ ausüben und sich damit strafbar machen.

Auch das Austauschen der Schlösser stellt eine strafbare Handlung dar. Gegen Mieter, die die Wohnung „besetzen“, können Vermieter allerdings eine Räumungsklage anstrengen und damit ihren Räumungsanspruch nach Beendigung des Mietverhältnisses durchsetzen. Das Gericht kann dann den so genannten Räumungstitel ausdrücklich anordnen und der Mieter muss die Immobilie zu einem festgesetzten Zeitpunkt verlassen.  

Eine spezielle Form der Räumungsklage stellt die Berliner Räumung dar. Auch wenn bisher erst wenige Vermieter davon Gebrauch machen, so ist sie eine kostengünstigere Alternative. Dabei wird der Mieter zwangsweise vor die Tür gesetzt und ein neues Schloss durch den Gerichtsvollzieher eingebaut.
Das Hab und Gut des Mieters bleibt als Pfand in der Wohnung. Das „Berliner Modell“ ermöglicht es Vermietern, sich verhältnismäßig schnell wieder in den Besitz der Mietsache zu bringen und die dort vorhandenen Gegenstände des nicht zahlenden Mieters durch ihr Vermieterpfandrecht zu pfänden.

Dadurch lassen sich die für die Räumungsklage anfallenden Kosten in etwa halbieren. Hiervon unberührt jedoch bleiben die bisher entstandenen Mietausfälle sowie die verursachten Sachschäden an der Mietwohnung.

Ist die Alternative eines ‚Urkundenprozesses‘ praxistauglich?  

Der sogenannte Urkundenprozess hilft Gläubigern dabei, viel schneller als üblich einen vollstreckbaren Titel zu erhalten, da Zeugen, Sachverständige oder Beweisfotos keine Rolle spielen.
Hierbei reicht es aus, wenn der Vermieter als Beweis seiner Forderungen den Vertrag vorlegt, der alle wesentlichen Details und Informationen enthält. Innerhalb weniger Wochen verschafft ihm das ein Vorbehaltsurteil, mit dem er vorläufig offene Mietzahlungen vollstrecken kann, jedoch keinen Räumungstitel erwirken kann.

Im Nachverfahren hat der Mieter jedoch die Möglichkeit zu beweisen, dass zum Beispiel die Teilzahlung der Miete auf Wohnungsmängel zurückzuführen ist, die er selbst nicht zu verantworten hat. Erkennt das Gericht dies an, wird das Vorbehaltsurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Für den Vermieter bedeutet dies, dass er dem Mieter den durch die Rechtsstreitigkeit entstandenen Schaden bzw. Aufwand dann sogar ersetzen muss.
Die genaue Recherche des Urteilsspruchs ergab, dass der Mieter Mietmängel geltend macht, die aber bei der Durchführung eines Urkundenprozesses nicht statthaft sind. Somit wurde dem Kläger zwar der Titel zuerkannt, das Verfahren jedoch im selben Atemzug an das Berufungsgericht zurückverwiesen und die zusätzliche Möglichkeit der Revision eröffnet.

Zudem ist der Zugriff des Vermieters auf das Konto des Mieters nicht möglich und der Zugriff auf das Mietkautionskonto zur Begleichung der offenen Mietzahlung nicht zulässig. So ist der Urkundenprozess zwar möglich, bringt dem Vermieter aber nur weitere Unannehmlichkeiten und kostet zudem noch mehr Geld.

Was bewirken die Maßnahmen?

All diese Maßnahmen bringen zusätzlich zu den entstandenen Mietausfällen jede Menge Kosten mit sich. Wer sich dem nicht aussetzen möchte, kann mit einer Mietausfallversicherung dagegen steuern.
Das Angebot von vermietsicher.de (http://www.vermietsicher.de) in Zusammenarbeit mit der Rhion Versicherung bietet Ersatz bei Mietausfällen, übernimmt die Kosten bei Schäden, erstattet Reinigungs- und Entsorgungskosten und leistet darüber hinaus eine Pauschalzahlung von drei Monatsmieten bei Mietausfällen in Folge von Sanierungsarbeiten.

Die Leistung der Mietausfallversicherung richtet sich nach dem gebuchten Tarif – es gibt eine Absicherung für 6 Monate oder 12 Monate gegen Mietausfall und eine zusätzliche Möglichkeit, sich vor Sachschäden zu schützen. Hier haben Vermieter die Auswahl, ihre Immobilie je nach Sach- und Wohnwert mit 10.000, 20.000 oder 30.000 Euro abzusichern. Insgesamt fällt ein Jahresbeitrag für den Schutz vor Mietausfall und Sachschäden im zweistelligen Eurobereich aus und ist somit günstiger, als einmal volltanken.

Der Tipp vom Immoexperten: Solange Vermieter Mietnomaden mehr oder weniger schutzlos ausgeliefert sind, stellt diese Versicherung einen regelmäßigen Zahlungsfluss sicher und garantiert somit die Kredittilgung der Immobilienfinanzierung.

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